Posted in В бoрьбe зa пoкупaтeля зaстрoйщики в пригoрoдe Киeвa испoльзoвaть всe вoзмoжныe рeсурсы
Нa рынкe зaгoрoднoй нeдвижимoсти приближaeтся к грaни кризисa. Eсли плoщaдь для рeшeния прoблeм инфрaструктуры, и рaзрaбoтчики финaнсoвыx инструмeнтoв стимулирoвaния сбытa?
Всe мeтoды xoрoши?
В прoшлoм гoду в Киeвскoй oблaсти oбoгнaл стoлицу пo oбъeмaм стрoитeльствa. Пo дaнным стaтистичeскиx упрaвлeний в рeгиoнe в 2016 гoду, кoмaндa дo 2,59 млн. квaдрaтныx мeтрoв жилья, чтo нa 10,5% бoльшe, чeм в 2015 гoду. кaпитaл пoлучил нoвую 1,33 млн. квaдрaтныx мeтрoв, чтo лишь нa 3% мeньшe, чeм в 2015 гoду.
Дaжe учитывaя тoт фaкт, чтo знaчитeльнaя чaсть нoвыx плoщaдeй дaл мaлoэтaжныx дoмoв зa прeдeлaми гoрoдoв, рoстa показывают, что новое предложение в пригороде спрос превышает. «Новое здание рынка в пригороде очень насыщен. Например, в регионе Ирпень в конце года на продажу 10,5 тыс. квартир, и по словам разработчиков продано около 3,7 тыс. квартир, в том числе вторичного. До 1 июля, судя по заявленным планам, приверженность к строительству еще 5,5 тыс. квартир, и вопрос не в том», — говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий топал.
Этот перегрев рынка является одной из причин относительной стабильности цен. По данным lunia возможно, средняя цена на жилье в новостройках столицы и Подмосковья – около 11,9 тыс. грн. за квадратный метр. сегодня м год назад.
«В последние несколько лет, спрос был простимулирован кризисом в банковском секторе. Народ искупил свои вклады и положить их в квадраты. Но эта тенденция началась в 2014 году, закончено в начале 2016 года», – говорит Анатолий топал. Потому что доходы населения не растут, а государство не предоставлению программ, отмечает эксперт, что в этом году борьба за клиентов будет сложно. И используемые методы, есть разные от цивилизованного в области мошенничества.
Данные: «Альянс Новобуд»
Как выбрать
Еще одним из решающих факторов при выборе квартиры является цена. В Подмосковье цены ниже, чем в среднем митрополит 30-50%. Таким образом, по данным lunia в феврале средняя стоимость жилья в Киеве составляла 22,5 тыс. грн за квадратный метр, в Подмосковье – 11,9 тыс. грн за квадратный километр. м.
Результаты исследования отдела маркетинга компании «Альянс Новобуд», 205 пригородных жилых комплексов 55% позиционируют себя как эконом-класс и 36% в качестве комфорт-класса и 9% – бизнес-класса. Преимущества пригороде недвижимость остаются неизменными: окружающей среды – больше зелени – больше-размер – более комфортной. Недостатки также известны: социальная и транспортная инфраструктура меньшим капиталом.
«С одной стороны, предлагает очень хорошие. Например, в ЖК-Конча-Заспа предлагает апартаменты начиная с $500 за квадратный метр на вторичном рынке можно найти квартиры с ремонтом и частично с мебелью по цене $40 тыс. за 60 кв. метров. м. За эти деньги можно выбрать только маленький. С другой стороны, есть много сюрпризов, после поселения, как правило, они связаны с техникой», — говорит управляющий директор компании-лучшее и продавец Ирина Луханина.
Данные: «Альянс Новобуд»
Качество хуже
Анатолий топал предупреждает, что этот год несет в себе как позитивные, так и негативные тенденции. Негативное он видит два: борьба за снижение стоимости строительства будет продолжаться тенденция ухудшения качества строительства и увеличит вероятность пирамид. «В последнее время Всеукраинский Союз производителей строительных материалов и изделий была озвучена неприятная цифра – две трети материалов, которые не соответствуют заданным качеством. Привести бетона, где контрафакт составляет около 80%. В лучшем случае, он просто под бренд», — говорит Анатолий топал.
Снижение качества строительства подтверждается начальник отдела по вопросам коммерческой жилой недвижимости УТГ Олеся Скринник. «Большинство покупателей выбирают сейчас наиболее бюджетных решений, качества работы и материалов, никто не проверяет, потому что функции переданы на местах в контексте децентрализации, эта система является более рациональной», — объясняет она.
Что это значит на практике? Спецификации конструкции для сохранения тепла часто не достигается. Хотя, по данным исследования «Альянс Новобуд», обеспечивает в соответствии с пожеланиями потенциальных покупателей: в каждом втором доме кирпичные стены.
Данные: «Альянс Новобуд»
Финансовый рычаг
Анатолий топал предупреждает, что если в центре борьбы за покупателя является ценовой фактор, а количество разработчиков будет нещадно демпингует, что может привести к строительству пирамид. «Скандалы, к сожалению, неизбежны. В летнее время мы видим, что разоблачение первых пирамид», — сказал он.
«Демпинг начался в прошлом году. И точки, и «sarothroides» большие. В этом году ожидается массовый ввод в эксплуатацию. И они делают это очевидным, нерешенные вопросы в дизайне», — говорит Олеся Скринник.
Финансирование строительства, застройщики должны решать в первую очередь, на расходы частных инвесторов. Но так как конкуренция усиливается, традиционный финансовый инструмент – доставка – можете изменять, продлевать в течение двух лет в течение 3-5 лет. Дополнительные бонусы могут быть минимальный процент, и подтверждение цены в местной валюте. На фоне разбитых Банка и ипотечной системы представляется единственным доступным финансовым способом привлечь покупателя.
Инфраструктура где?
Однако, топал убежден, что этот кризис будет способствовать профессионализации рынка загородной недвижимости. «В среднесрочной перспективе будет иметь преимущество разработчиков, которые сознательно отошли от места здание и обязательства по обустройству больших территорий объектами социальной инфраструктуры и ландшафтного дизайна. Таких примеров не много, но они есть. Что касается инженерно-транспортной инфраструктуры, это должно быть общее решение области и разработчиков. Но нет системной работы сети в регионе утонут в ближайшие год или два», — сказал эксперт.
Инфраструктура, точнее ее отсутствие, главной и очень масштабная проблема пригороде проектов. В самом деле, новые массивы городов-спутников, поселков и сел рядом растут, так и всей социальной инфраструктуры, детских садов и школ, поликлиник и всего производства. Но пока, по словам Олеся Скринник, ни один застройщик не несет ответственности за формирование такого ядра. «Выделено более часто под социальной инфраструктуры, помещениями на первом этаже. Чехлы для дизайн детские площадки уже есть, но их явно недостаточно для ожидаемого населения. Мы видим появление новых жилых районов, а не мест для проживания», — говорит эксперт.
Мало кого удивишь, а строительство парковочных мест, потому что они очень трудно продать для покупателей в Подмосковье. Одним из факторов выбора жилья в этом районе – это наличие машины. Также не систематически решена проблема сточных вод и воды. «Некоторые сидят на систему городов в области. Некоторые из них оборудованы септиком, а для многоэтажных зданий-это абсурд. С увеличением количества таких объектов, ситуация сложная, к экологической катастрофе», — сказала Олеся Скринник.
РБК