Posted in Oбзoр oснoвныx тeндeнций нa рынкe тoргoвoй нeдвижимoсти Xaрькoвa в пeриoд с сeнтября 2015 пo сeнтябрь 2016
С 2016 гoдa в дeлoвoм цeнтрe Xaрькoвa, рaспoлoжeн в цeнтрe гoрoдa и нeдaлeкo oт цeнтрa дeлoвыe рaйoны гoрoдa, спрoс нa oфисныe пoмeщeния прeвышaeт вaкaнтныe прeдлoжeния. Пo дaнным инвeстициoннo-кoнсaлтингoвoй кoмпaнии «Прoкoнсул», срeдняя вaкaнтнoсть в бизнeс-цeнтрax клaссa A и клaссa B в oктябрe нaxoдится нa урoвнe 3-12%, тoгдa кaк гoд нaзaд − 5-15%. Иx дoля вaкaнтныx плoщaдeй сoкрaтилaсь − сeгoдня 62% всex бизнeс-цeнтрa клaссa в Xaрькoвe пoлнoстью зaнят, a в пoзaпрoшлoм гoду тaкoй Xристoс был тoлькo 40%. Урoвeнь вaкaнтнoсти для ВК клaссa C и D сeгoдня нa урoвнe 5-20%.
В тoргoвыx цeнтрax с бoльшoй рaзвлeкaтeльнoй инфрaструктурoй, тaкиe кaк «Дафи», «Караван», «французский Бульвар», свободного пространства остается не более 5-10%. Низкий уровень вакантности – от 0% до 10% – характерна для небольших по площади центров, которые находятся вблизи узлов общественного транспорта с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. «В центрах с неразвитой развлекательной части, плохое расположение или неэффективной концепции, уровень вакантности достиг 30-40%. Однако, эти показатели являются типичными для небольших объектов и для крупных торговых центров, таких как солнце или в торговый центр «Магелан», — говорит генеральный директор ООО «Инвестиционная консалтинговая компания «Проконсул» Виктория рыльцева.
Стоимость аренды офисов в гривне только растет – в прошлом году была средняя стоимость аренды офисных помещений в Харькове выросла на 27,4%. В бизнес-центрах класса А составляет один квадратный метр в среднем 300-450 грн, класс B 100-350 грн, – 70-150 грн, а центры класса D и e в аренду офисные площади по цене от 50 до 250 долларов. Но сегодня, если вы покупаете офис, это будет стоить больше, чем в прошлом году − около 15 тыс. грн. за квадратный метр (по сравнению с 13,7 тыс. грн в сентябре 2015 года).
С начала года имеют высокий спрос на помещения площадью 50-100 кв. метров. м и 300-800 кв. м. м со ставками арендной платы до 120-150 грн в месяц за «квадрат». В то же время, существует целый ряд компаний принял офис от 400 до 500 кв. м. в БЦ, расположенном в центре делового района города, при этом стоимость аренды 206-310 грн в месяц за «квадрат». «Наиболее активными арендаторами были компании, которые часто ищут офис в связи с расширением», — говорит Виктория рыльцева. В августе-сентябре 2016 года, фундаментальный вопрос переместился из области 300-800 квадратных метров в пользу небольших офисных блоков площадью до 100 квадратных метров, которые обычно арендуют представители аграрного сектора, сферы услуг и производственной компании.
Стоимость аренды снизится, а уровень вакантности растет
Самая высокая средняя урожайность в Харькове сегодня является типичным для коммерческого и производственно-складской недвижимости. Хотя в сравнении с офисами, этот сегмент в последние несколько лет цена только упала. Качество вакансий небольших складских помещений составляет всего 5%, но в регионе из-за наличия большого количества складских объектов низкого класса вакансия находится на уровне 20-30%.
В первом квартале этого года арендные ставки на рынке складской недвижимости снизилась из-за снижения активности потенциальных арендаторов. Но в апреле, цены в местной валюте снова вырос. С сентября 2015 по сентябрь 2016, средняя стоимость аренды производственно-складской недвижимости в Одессе и пригороде вырос на 2,5% в местной валюте (в долларовом эквиваленте за этот период снижение средних цен на 12%). В классе на квадратный метр сегодня составляет 35-60 грн, в объектах класса В 25-45 грн., а в C и D, составляет от 15 до 30 долларов. Но купить и пространство для хранения в этом году обойдется дороже, хотя в долларовом выражении цена упала на 5,4%. Если год назад квадратный метр стоит 2420 грн ($111), а сегодня цена возросла до 2709 грн (105$).
В третьем квартале этого года, продажи в сегменте наиболее востребованных производственно-складской недвижимости. Потенциальных покупателей, которые заинтересованы в небольших объектов и крупных промышленных комплексов в 3-5 тысяч квадратных километров. м.
Цены на коммерческую недвижимость формируются индивидуально
В сегменте аренды, большое количество заявок приходится на помещения для баров, ресторанов, торговой площадью от 100 до 150 квадратных метров в торговом центре, в зоне стрит-ритейла, и в непосредственной близости от общественных транспортных узлов. Диапазон ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости, в зависимости от размера и местоположения. В торговых центрах, аренда помещения под магазин на 130-700 грн ($5-27), и на покупку 4.6-30 тысяч долларов США ($180-1,2 тыс.) за квадратный метр. В супермаркетах цена значительно ниже 103-380 грн ($4-15) и 6,45-20,6 тыс. долларов США ($250-800), магазины – 75-380 грн (3-15$) и 7,7-41,2 тыс. долларов США ($300-1,6 тыс.) соответственно. В прошлом году, торговые центры становятся все более и более трудным с привлечением арендаторов, поэтому им пришлось пойти на компромисс и использовать индивидуальный подход при формировании ставок арендной платы для каждого арендатора. В целом, на рынке, в прошлом году средняя цена аренды торговой недвижимости в гривне выросла на 25,4%.
Центры ищут арендаторов во всех сферах развлечения
Торговые центры Харькова, вместе с магазины одежды и обуви, начали привлекать в качестве арендаторов компании из сферы услуг или развлечений. Например, в марте в «французский Бульвар» открылся первый украинский интерактивный аттракцион скалолазания «восхождение на вершину». В апреле «Караван» стал самым масштабным в области визово-сервисный центр, и в октябре арендатора в парк-это семейный развлекательный Дрц. В мае, в «Дафи» — первый в городе 7-зальным кинотеатром, и «Magelone» заработал автосалона электрических транспортных средств. Важную роль торговые центры в магазинах товаров для детей и фуд-корт. Например, в июле в торговом центре «Протон» имеет парк для детей, празднование Дня рождения «дети планеты» 2 тысячи квадратных километров. м. И в «французском бульваре» с начала года работает с 10 операторов в сегменте «детская одежда и обувь».
Стоит отметить, что за последние два года увеличился и спрос на торговые площади украинских брендов. Рост валютного курса делает отечественных производителей успешно конкурировать с иностранными кораблями.
Еще одна тенденция заключается в том, что, как и в ТРЦ, и в сфере стрит-ритейла арендаторы меняют – бутики приходит в среднем сегменте. Наиболее активно расширяет продуктовый и сети винная лавка. Кроме того, с начала года в Харькове, большой спрос на дома был профицит магазины и магазины секонд хенда, лотерей и индустрии гостеприимства.
Добавим, что большинство крупных строительных проектов профессиональных офисных площадей в городе по-прежнему остаются замороженными. В этом году открыт бизнес-центр класса А общей площадью 10,2 тысячи квадратных метров в целом, формирование нового предложения офисных площадей в городе в основном за счет реконструкции существующих офисных и административных зданий, и строительство новых объектов площадью 2-3 тысячи квадратных метров.
РБК